营改增对房地产企业预缴所得税的影响

 　　2016年5月1日营改增试点全面推开，房地产行业作为此次改革中的难点和重点备受关注。由于房地产开发销售周期长、运作环节多等特殊性，加之房地产行业普遍采取的预售模式，在未完工前采取预售方式取得的预售收入，要按照规定的计税毛利率计算出毛利额预缴企业所得税，会计核算和涉税处理复杂。因此，实施营改增之后，税收政策变化对房地产开发企业预缴所得税影响同样值得关注。

　　笔者调查发现，在营改增后房地产企业预缴所得税大幅度提高，但是在交房后汇算清缴企业所得税时整体税负将不会增加。

　　在日常工作中，笔者发现不少房地产企业重视增值税申报预缴，但对企业所得税预缴申报工作容易忽视，有部分财务人员按营改增前政策计算填列特定业务所得额导致少申报季(月度)预缴税款，也有部分公司预缴时随意填报导致少申报税款或直接申报亏损。然而，这些做法却隐藏了较大的税务风险。

　　因此，笔者建议企业财务人员要高度重视营改增后企业所得税预缴申报工作，必须按照规定结转预售收入，正确进行季(月度)所得税预缴，尤其是财务报表与所得税申报之间的逻辑关系要对应，对于没有完工提前结转预售收入的，在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，避免不必要的涉税麻烦。

　　考虑到营改增前按5%税率预缴申报的营业税是价内税，属于企业营业税金及附加的组成部分，符合税前扣除的基本原则，而营改增后，房地产企业预售收入按3%征收率预缴的增值税不可以税前扣除的实际情况，建议上级税务机关出台适当调整降低未完工开发产品企业所得税预征毛利率的税收优惠政策，以减轻企业前期的资金压力。

　　建议以金税三期为依托，深化国地税合作，大力推进房地产企业专项风险管理，构建房地产企业增值税、土地增值税、企业所得税等税种联动评估模型，推动房地产税收一体化管理，并按项目进行税收跟踪管理，加强疑点数据核查，堵塞征管漏洞，提高税法遵从度。